空き家を相続することになったらどうすればよい？行政書士が解説

最近、空き家が増加して社会問題になっています。特に地方都市にその傾向が顕著です。少子高齢社会で人口減少が止まらない時代ですので今後も空き家や廃墟が目立つようになるでしょう。では空き家の相続が発生した場合はどうすればよいのでしょうか。ここではそのメリットとデメリット、必要な手続きについて考察します。また空き家を相続した後の選択肢について例を取り、ここでもニーズが生まれる遺品整理についてご紹介します。

空き家とは？

日常的に使っている用語ですがはじめに「空き家」という言葉の定義を確認しておきましょう。空き家とは「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定されている用語です。以下は条文からの引用です。

「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国または地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。
（空家等対策の推進に関する特別措置法第二条）

最近この定義にあるような空き家が全国的に増加しており、総務省の調査（2018年住宅・土地統計調査）によると空き家は848万9千戸、空き家率は13.6％となり、いずれも過去最高を更新しています。

空き家の相続

このような空き家の取得原因は相続が半数以上を占めているといわれ、相続発生のタイミングで被相続人の居住する建物や敷地が空き家となる傾向にあります。空き家を相続する場合、空き家そのものに資産価値があるかないかによって、対処法が変わります。すなわち空き家は「資産として活用する場合」と「資産価値のない場合」に大きく分けられます。そしてこの２つの視点にも選択肢があります。

なお相続で忘れてはならない要素があります。被相続人から相続人へ相続を行う際に、相続税が課税される可能性があるということです。相続する標準的な不動産に相続人が居住するような場合は毎年の税額は軽微なものですが、賃貸したり、空き家のまま放置したりするとそれなりの税額になります。これは毎年かかるランニングコストですから忘れないよう頭に入れておきましょう。

◎相続人がいる場合
空き家に相続人がいる場合、その空き家を管理する責任は、相続の権利がある相続人全員に及びます。万一適切な管理をせずに他人に損害を与えた場合は、損害賠償の対象になります。例えば老朽化したブロック塀が倒れて歩行者が負傷する可能性もあります。不動産の管理は非常に重要です。

相続人がいない場合

空き家に相続人がいない場合、相続放棄した関係者が判明すれば連絡を取って協議する必要があります。あるいは家庭裁判所で相続財産清算人の選任申立を行い、空き家を財産として国庫に帰属させる方法があります。

空き家を相続する5つのメリット・デメリット

空き家を相続した場合のメリットとデメリットを考えてみましょう。どちらが勝るかによって相続人は相続するか相続放棄するか決断することになります。

空き家を相続する手続き

遺産分割協議

被相続人が遺言書を作成していない場合は法定相続人全員が集まって遺産分割協議を行います。ここで遺産の分け方が決定します。この際は被相続人の戸籍を誕生日までたどり、誰が法定相続人の資格を持っているか確認します。話し合いで空き家の相続人が決まったら「遺産分割協議書」を作成し、相続人が署名・捺印します。実印と印鑑証明書が必要になります。

相続登記

相続人が「空き家を相続する」と決めたら、具体的な手続きに入ります。該当する空き家に自分が住む場合、あるいは売却や賃貸する場合も、物件の名義を自分に変更しておかなければなりません。つまり最初に相続登記が必要になります。所轄は法務局です。相続登記では土地・建物の登録免許税が発生するので注意しましょう。不動産関係は書類の記載方法が難解ですので弁護士、司法書士、税理士などの専門家にアドバイスを受けることをおすすめします。

固定資産税の申告

相続した空き家には固定資産税（課税標準額×1.4％）と都市計画税（課税標準額×0.3％）が課せられます。課税主体は地方自治体（市区町村）ですので、その窓口に申告納税します。

相続税の申告

資料収集と必要書類の作成が終わると財産目録を完成させます。相続税の課税主体は国ですので申告は税務署の窓口に提出します。

空き家の管理

空き家を相続するにあたり、肝に銘じておかなければならないことがあります。それは相続人が管理責任を負うということ。空き家の管理で予想されるトラブルには次のようなものがあるので要注意です。

空き家を相続した後の選択肢

いろいろな人の意見を聞くことが大事

相続人が被相続人から空き家を無事に相続したとして、次のステップはどのようになるでしょう。相続人の人生と生活にかかわる決断です。自分だけで決めるのではなく家族、親戚、友人などの意見を聞きながら真剣に考えましょう。

空き家を売却する

その空き家に何らかの価値があるなら売却を検討してみましょう。売却すると所得税の対象になりますが、その後の固定資産税や都市計画税の負担から離れることができます。また土地や建物の管理にかかる費用も不要になります。そして空き家を売却した場合は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（いわゆる空き家控除）が適用される可能性があります。これは譲渡所得の金額から最高3,000万円が控除されるもので大変有利です。

空き家を賃貸する

空き家を賃貸用住居として提供することもひとつの方策です。この場合は毎月の収入につながり、経済的な面でプラスになります。ただし必要に応じてリフォームやハウスクリーニングをしたり、エアコンを装備したり、初期投資は必要です。安易な気持ちで賃貸するのではなく、事業として投資するのだという覚悟で取り組んでみてはいかがでしょう。

空き家に自分で住む

空き家を相続して自分の居住用物件にするのも有効な方法です。すでに家がある場合でも、空き家をセカンドハウスとして活用すれば、廃墟にすることなく、特定空き家の指定を回避し、住宅用地の特例の適用を受け続けることができます。但しこの場合は空き家控除が使えなくなります。また地方自治体によってセカンドハウスの認定条件が違うため、必ず事前に確認しましょう。

その他

空き家を相続した後の選択肢としては他にも、施設や地方自治体に寄付する、建物を解体して更地で維持するなどの方法があります。

空き家処分で重要になる遺品整理

相続人が被相続人の空き家を相続するにあたり、室内にある遺品の価値を確認しながら整理整頓あるいは処分する必要があります。遺品整理を自分で行う場合はなるべく人手を多く用意し、疲れる前に休憩を取るようにしましょう。作業としては貴重品や重要書類の検索、保存する遺品と処分する遺品の仕分け、ゴミ（可燃物・不燃物・資源ゴミ）の分別などが主になります。また家電製品などの粗大ゴミも出ますので軽トラも必須です。

空き家相続に関連した遺品整理は専門業者に依頼するのが安心です。特に次のような場合は業者の利用をおすすめします

空き家相続に経験と実績がある遺品整理業者を選びましょう

まとめ

少子高齢社会と人口減少社会の到来で空き家が増加している現状をご理解いただけたと思います。相続人は空き家を継承するメリットやデメリットをよく考え、必要な手続きに入るようにしましょう。また空き家を相続した後の選択肢もよく考えましょう。空き家処分において遺品整理は重要な位置を占めます。良心的で経験と実績が豊富な遺品整理ふくろうにお気軽にご相談ください。